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Loyers impayés :comment faire pour le recouvrement ?

Les loyers impayés donnent le droit au propriétaire ou bailleur d’engager une procédure de recouvrement. Ladite procédure doit suivre un certain nombre d’étapes obligatoires. En effet, il faut d’abord prendre par un règlement à l’amiable, activer les garanties, avant de saisir un juge. Découvrez alors les différentes solutions possibles dont dispose le bailleur ou le propriétaire pour recouvrer ses loyers impayés.

 

La négociation à l’amiable

 

En cas de loyers impayés, la loi donne le droit au propriétaire d’effectuer un certain nombre d’actions pour se faire payer. Néanmoins, l’idéal est de discuter avec votre locataire pour comprendre les raisons du retard de paiement. C’est le règlement à l’amiable. Pour ce faire, une des deux parties doit essayer de communiquer avec l’autre par téléphone, par mail, ou par une visite. En effet, les impayés peuvent être causés par un oubli, une détresse financière ponctuelle. La prise de contact pourrait alors permettre de trouver une solution à l’amiable. La négociation à l’amiable évite les démarches inutiles de recouvrement. Elle est même obligatoire pour les créances de moins de 5 000 euros. Vous pouvez vous rendre sur le site https://www.tabordet-avocat.com/guide-loyer-impaye/ pour comprendre davantage comment faire une négociation à l’amiable avec votre locataire.

 

Le recours aux garanties

 

Si la négociation à l’amiable échoue, le propriétaire peut faire recours aux garanties pour obtenir le paiement de ses loyers. Toutefois, il doit d’abord envoyer un courrier de mise en demeure de paiement. C’est une preuve tangible que le locataire est au courant de l’impayé. Ledit courrier doit parvenir au locataire le plus tôt possible. Lorsque la mise en demeure est faite, passez à l’étape de l’activation des garanties. Si le locataire a une caution personne physique, faites appel à lui au moyen d’une lettre recommandée en rappel de paiement. S’il a souscrit à une garantie visale, suivez la démarche indiquée pour obtenir le paiement. Si vous avez une assurance loyer impayé, vous n’avez qu’à déclarer le sinistre pour obtenir réparation.

 

Le recouvrement judiciaire

 

Lorsque la démarche de négociation à l’amiable et le recours aux garanties ne sont pas concluants, le recouvrement judiciaire est la dernière alternative. Cette procédure comprend plusieurs étapes que le propriétaire doit respecter.

 

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur de mettre fin au bail automatiquement en cas de défaillance du locataire. Néanmoins, pour qu’elle aboutisse, il faut que le propriétaire fasse un commandement. Ledit commandement doit traiter expressément de cette clause. Si la clause résolutoire est déjà précisée dans le contrat de bail, il faut faire recours à un magistrat pour la valider.

 

Le commandement de payer

Le commandement de payer est une injonction délivrée par un huissier. Cette mesure vise à obliger le locataire mauvais payeur à s’acquitter de sa dette dans un délai de 2 mois. Au-delà de ce délai, les poursuites judiciaires peuvent alors commencer. Le bailleur pourra désormais assigner son locataire en justice pour loyers impayés. C’est l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les mentions obligatoires de cette disposition. Le propriétaire a l’obligation de respecter ces différentes mentions. Il doit également faire diligence et l’envoyer le plus tôt possible. Le locataire qui reçoit le commandement de payer doit s’acquitter de sa dette ou tout au moins donner des délais de paiement. Ladite dette comprend non seulement les loyers impayés, mais aussi les frais d’huissiers. C’est lorsque le locataire ne donne pas suite à cette requête que le propriétaire peut alors le poursuivre en justice.

 

L’assignation en justice

Pour assigner le locataire en justice, le propriétaire peut se rapprocher de son avocat ou d’un cabinet de droit immobilier. Il peut alors être sûr que son acte respecte le formalisme indiqué dans les articles 54 et 56 du code de procédure civile. L’acte d’assignation est envoyé au locataire par exploit d’huissier. Lors de la décision judiciaire, le juge a la possibilité d’apprécier la requête du propriétaire. Les moyens financiers du locataire et les conséquences du nom paiement des loyers par le propriétaire sont pris en compte. La décision juridique peut donc donner lieu à la rupture du bail ou non. En effet, le juge peut donner au locataire la possibilité de régler sa dette en l’étalant, sans mettre fin au contrat de bail. L’étalement de cette dette ne peut excéder 3 ans. Lorsque le juge prononce la résiliation du contrat, le locataire doit impérativement quitter les lieux. S’il ne respecte pas cette décision, il devra payer une indemnité d’occupation mensuelle. Il dispose d’un délai d’un mois depuis la décision pour demander l’aide de ladite décision. Après ce délai, le bailleur peut entamer le processus d’expulsion.

 

Expulsion du locataire

Le processus d’expulsion devient nécessaire lorsque toutes les autres actions ont échoué et que le locataire refuse de quitter les lieux. Un huissier doit alors envoyer à l’occupant récalcitrant un commandement de quitter les lieux. Il dispose alors d’un délai de deux mois pour sortir, si la résolution judiciaire ne fixe pas un autre délai. Si l’occupant fautif ne quitte toujours pas les lieux, le propriétaire envoie une demande à la préfecture par le biais de l’huissier. Ce dernier pourra se rendre alors auprès du locataire avec les forces de l’ordre pour le renvoyer. Dans certains cas, le locataire part en laissant la dette. Le propriétaire doit lui envoyer alors une mise en demeure de payer. S’il ne donne pas une suite favorable, l’huissier remet au locataire indélicat une assignation en justice. Après le jugement, l’huissier peut alors utiliser les moyens adéquats pour le recouvrement.

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