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La classe d’actifs des biens immobiliers commerciaux peut constituer une partie très rentable et productive de votre portefeuille d’investissement. Selon le cycle du marché, le fait d’acheter au bon moment et au bon prix peut aider les investisseurs immobiliers à se constituer un patrimoine à long terme. Les immeubles commerciaux se répartissent en plusieurs catégories, chacune ayant ses propres nuances. Retrouvez plus d’informations ici.

Il existe des différences substantielles entre l’achat d’un bâtiment dans l’espace commercial et celui d’une maison individuelle. Voici un aperçu de ce à quoi ressemble l’achat d’un bâtiment commercial, des étapes à suivre pour les différents types d’actifs sous l’enseigne commerciale et de la nécessité pour les investisseurs immobiliers d’essayer de participer à l’action.

Comment acheter un immeuble : commercial ou résidentiel

L’achat d’un bâtiment sur le marché des maisons individuelles est très différent de l’achat d’un bâtiment dans un espace commercial. Voici quelques éléments à prendre en compte lorsque vous envisagez d’acheter votre premier bâtiment commercial.

Prêts

Une différence entre l’achat d’un immeuble commercial et l’achat d’une maison individuelle est que pour cette dernière, le prêt est entièrement basé sur la solvabilité de l’emprunteur individuel. Alors que pour la plupart des actifs commerciaux, la souscription des prêts est basée sur l’activité sous-jacente. C’est-à-dire que les revenus et les dépenses de la propriété (revenu net d’exploitation, ou RNE) dicteront tous les aspects du prêt.

Évaluation et prêts

L’évaluation des biens immobiliers résidentiels unifamiliaux est basée exclusivement sur des comparables. Plus précisément, quel était le prix d’achat des biens similaires vendus récemment dans le même quartier ? Pour les biens commerciaux, l’évaluation est basée sur les revenus générés par ce bien, et non sur les ventes comparables.

Lorsque des ventes comparables ont de l’importance, il s’agit des taux de capitalisation, qui sont calculés à partir des évaluations de propriétés similaires dans votre quartier. Ainsi, si vous êtes en mesure de diminuer un coût particulier, ou d’augmenter les revenus, cela a un impact direct – positif ou négatif – sur la valeur de votre actif.

Cela signifie également que le prêt commercial que vous recevez dépend de la manière dont vous pouvez maximiser vos revenus et réduire vos dépenses.

Locataires

En dehors des immeubles d’habitation, les locataires de l’immobilier commercial sont généralement des entreprises plutôt que des particuliers. Les bureaux, les magasins de détail, les restaurants, les cafés et les autres types d’entreprises sont généralement les locataires de biens commerciaux.

Baux

En ce qui concerne l’immobilier commercial, les baux de location sont généralement plus longs et certains sont classés comme des baux triple net, où les locataires sont responsables du trio taxes foncières, assurance et entretien, en plus de leur loyer mensuel. Ce n’est pas quelque chose que vous verriez dans l’espace immobilier résidentiel.

Coûts fixes

L’immobilier commercial offre une plus grande sécurité en matière de dépenses. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un immeuble de 12 appartements par rapport à 12 maisons individuelles, avec l’appartement vous n’avez généralement qu’un seul toit, une seule entrée, et un seul système de chauffage à vous préoccuper. Les coûts sont plus élevés du côté commercial, mais vous avez une meilleure certitude et des coûts fixes si vous les gérez correctement.

Comment acheter un immeuble commercial

En raison de certains des avantages mentionnés ci-dessus, de nombreux investisseurs dans des maisons individuelles passent de l’espace résidentiel à l’espace commercial. Il existe de nombreux types d’immobilier commercial : appartements multifamiliaux, commerces, restaurants, entrepôts, industries, bureaux, et la liste est encore longue.

D’une manière générale, le commerce de détail présente des taux de plafonnement plus élevés aux États-Unis, ce qui reflète les défis permanents liés à l’évolution du comportement des consommateurs vers le commerce en ligne. Les taux de plafonnement plus élevés reflètent un niveau de prix moins élevé en raison d’une baisse du NOI et de la demande, tandis qu’un taux de plafonnement plus faible indique une forte demande et des niveaux de prix plus élevés.

Les immeubles de bureaux représentent la plus grande part du marché commercial américain, avec 30 %, le commerce de détail venant en deuxième position avec 25 %. Qu’il s’agisse d’immeubles de bureaux, de commerces de détail ou d’autres formes d’immobilier commercial, voici les étapes générales auxquelles vous devrez vous préparer.

Étape 1 : Trouver le bon emplacement

L’immobilier est hyper-local, et les investisseurs doivent être des experts des marchés sur lesquels ils opèrent. La principale considération lors de l’achat d’un immeuble est de choisir le bon emplacement avec des bases de marché solides.

Cela inclut des projections de croissance positives, avec un trafic élevé de piétons et de véhicules, et des terrains avec un potentiel de développement résidentiel futur. Cela dit, pour certains biens commerciaux tels que les centres de données et les entrepôts, la proximité des centres de population et la circulation piétonne importent peu.

N’oubliez pas de tenir compte de ce que les entreprises – vos futurs locataires – penseront de cet emplacement lorsque vous essaierez de louer votre propriété commerciale. Pouvez-vous vendre la viabilité à long terme de cette zone spécifique de votre marché ?

Étape 2 : Rassemblez votre équipe chargée de l’immobilier commercial

Comme nous l’avons indiqué, les achats d’immobilier résidentiel sont différents des achats d’immobilier commercial, ce qui signifie que votre équipe devra également changer. Vous aurez probablement besoin d’un courtier commercial, d’un évaluateur, d’un agent, d’un gestionnaire, d’un agent de garantie bloquée et d’un avocat qui ont tous de l’expérience dans cette catégorie d’actifs.

Étape 3 : Analyser un lot, acheter peu

Pour prendre pied dans le monde de l’immobilier commercial, assurez-vous d’analyser et de mener des pro formas sur un certain nombre de propriétés différentes afin de comprendre les principes fondamentaux de votre marché commercial. Pour les projections de loyer, notez que les taux d’inoccupation ont tendance à se situer en moyenne autour de 10 % dans l’espace commercial, alors assurez-vous d’en tenir compte dans votre analyse.

Étape 4 : Faites des offres de biens immobiliers commerciaux

Cette tâche incombera principalement au membre de votre équipe d’agents immobiliers commerciaux. Préparez-vous à ce qu’on vous demande de verser un acompte (un pourcentage de l’argent versé d’avance) ainsi que le délai de diligence raisonnable pour vous permettre de confirmer vos hypothèses à partir de l’étape 3.

Étape 5 : Effectuez vos vérifications préalables dans le domaine de l’immobilier commercial

Avec l’aide de votre équipe d’investisseurs commerciaux, c’est l’occasion de vous plonger plus profondément dans les finances de ce bâtiment commercial spécifique. Cela comprend l’examen des titres de propriété, l’arpentage, les loyers, les dépenses, les engagements, les restrictions, et bien d’autres choses encore.

Étape 6 : Obtenir un financement pour acheter votre bâtiment

Ceux qui financent des bâtiments d’entreprise le font généralement par le biais d’une structure d’entreprise et doivent verser un acompte de 20 à 30 %. Les banques s’appuient fortement sur les ratios de couverture du service de la dette (DSCR) pour les prêts commerciaux ou les prêts à la construction. Un DSCR représente la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt, sur la base du prêt et des revenus du bien.

Faites vos propres calculs de DSCR pendant la phase d’analyse en divisant votre NOI par la dette assumée du bien. Par exemple, disons que le prêt sur un immeuble d’habitation est de 600 000 € et que le revenu net d’insertion est de 50 000 € par mois ou 600 000 € par an. Cela donnerait un DSCR de 1, ce qui signifie que ce bien couvre sa dette en cours par 1x sur une base annuelle. Cela s’applique aux prêts, qu’il s’agisse d’un achat ou d’une construction neuve sur un terrain vacant.

Étape 7 : Conclure l’achat de votre bien immobilier commercial

La première étape pour conclure un accord sur un actif commercial est de financer le séquestre. Cela implique généralement un agent fiduciaire qui peut s’assurer que tous les fonds nécessaires sont comptabilisés avant la clôture de la transaction finale. Il y a moins de règlements qui régissent les transactions commerciales que les transactions résidentielles, il est donc essentiel que votre avocat commercial soit impliqué et présent à chaque étape du processus de clôture.

En règle générale, l’acheteur et son équipe devront approuver un rapport de titre et signer les documents de clôture. Ensuite, le transfert de l’acte de propriété aura lieu ainsi qu’un déboursement des fonds pour finaliser la transaction commerciale.

L’essentiel lors de l’achat d’un immeuble commercial

L’achat d’un immeuble dans l’espace commercial présente plusieurs options de diversification des actifs : bureau, commerce de détail, appartement, entrepôt, etc. En outre, ce type d’investissement immobilier permet aux investisseurs de mieux contrôler l’évaluation de leur actif et présente des économies d’échelle intéressantes. Cela dit, les transactions commerciales sont généralement plus élevées et exigent une plus grande diligence.

Suivez les étapes ci-dessus pour vous préparer à ce que l’immobilier commercial a à offrir. Et n’oubliez pas de constituer une équipe d’investisseurs commerciaux ayant une grande expérience dans ce secteur.

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