Des signes, des signes, des signes partout.
J’aime lire les signes en conduisant. Mais l’autre jour, l’un d’entre eux a attiré mon attention et m’a fait réfléchir aux nombreuses idées fausses et aux malentendus du secteur du logement.
La pancarte indiquait « Directement du promoteur ». C’était un jeu évident sur l’idée d’acheter directement à l’usine, qui est censée faire économiser de l’argent aux consommateurs en éliminant l’intermédiaire. Mais dans ce cas, l’intermédiaire est le type qui construit réellement la maison.
Les promoteurs développent et les constructeurs construisent. C’est-à-dire qu’un promoteur prend des terrains bruts, obtient les permis nécessaires, crée des terrains à bâtir et y installe les égouts, les conduites d’eau et d’électricité, les rues et les bordures. Ensuite, le constructeur entre en scène et érige la maison. Lisez cet article pour en savoir plus.
Un constructeur peut également être un promoteur. En fait, beaucoup le sont. Mais la construction et le développement sont deux tâches distinctes et différentes. Et de nos jours, la plupart des grandes sociétés de logement achètent des terrains « finis », ou « pads », à quelqu’un d’autre.
« Autrefois, tout le monde était un constructeur vertical »
« Ils faisaient tout. Ils achetaient le terrain, obtenaient les autorisations, apportaient les améliorations, construisaient et vendaient eux-mêmes.
« Aujourd’hui, les constructeurs veulent être des fabricants ». « C’est ce qu’ils font le mieux. Et ils veulent utiliser tous les principes des inventaires en flux tendu. Cela signifie posséder les terrains pour une période aussi courte que possible. »
Parce qu’il faut tellement de temps pour gagner les bénédictions de pratiquement toutes les juridictions pour aller de l’avant, un constructeur devrait porter des terrains dans ses livres pendant des années s’il voulait aussi être promoteur. C’est pourquoi il a tendance à prendre des options sur les terrains plutôt que de les développer lui-même.
En utilisant un « système de livraison de la onzième heure », les constructeurs n’achètent pas réellement de terrains avant d’avoir un contrat signé. Ainsi, ils peuvent entrer et sortir aussi vite que leur calendrier de construction le permet.
Un autre aspect, parfois déroutant, du secteur du logement est la distinction entre les constructeurs eux-mêmes. Il y a les constructeurs « de production » et les constructeurs « sur mesure », et il y a les constructeurs « semi-custom » et les constructeurs « en série ».
Les constructeurs de production sont ceux qui construisent beaucoup de maisons, l’une après l’autre. Et les constructeurs en série sont les grands constructeurs qui construisent des milliers de maisons chaque année dans plusieurs endroits, souvent sur plusieurs marchés également.
À une époque révolue, ces types ont éradiqué les trois ou quatre mêmes modèles, en apportant peu ou pas de changements. Aujourd’hui, cependant, beaucoup d’entre eux permettent aux acheteurs de personnaliser leurs plans et d’améliorer leurs finitions. Presque tout est possible, qu’il s’agisse de faire sauter des murs pour gagner un peu de place ou d’ajouter des pièces.
Cela en fait des constructeurs semi-personnalisés, ce qui signifie que les acheteurs peuvent jouer avec un plan standard à leur guise.
Un véritable constructeur sur mesure, en revanche, construit des maisons uniques, souvent conçues par un architecte particulier, qui ne seront jamais reproduites.
Une maison semi-custom peut être différente de celles des autres, mais elle part du même principe, alors qu’une maison sur mesure part d’un autre principe.
Ensuite, il y a les rénovateurs et les entreprises de rénovation. Ce sont tous deux des entrepreneurs, mais les entreprises de rénovation ont tendance à être des sociétés à branche unique qui s’occupent d’une chose ou d’une autre, comme le bardage ou la toiture, mais rarement de plusieurs métiers.
Les rénovateurs sont des entrepreneurs généraux qui supervisent des projets plus importants et plus coûteux, comme des ajouts, dans lesquels plusieurs corps de métier sont impliqués.
Vous entendrez peut-être le terme « conception-construction » lorsqu’il s’agit de rénovation. Il s’agit d’un remodelage qui offre des services d’architecture et de construction. Il vous aidera à concevoir le projet et à le construire.
Mais outre les architectes, il existe aussi des « concepteurs de bâtiments ». Ces personnes ont des antécédents divers – certains sont entrepreneurs, par exemple, tandis que d’autres peuvent être dessinateurs – mais n’ont pas la formation nécessaire pour s’appeler architectes, qui sont diplômés et enregistrés dans l’État où ils exercent.
Il ne faut d’ailleurs pas confondre les concepteurs de bâtiments avec les designers d' »intérieur », qui sont des « décorateurs » qui vous aident à choisir les couleurs, les tissus, les meubles et les accessoires.
Vous devez également savoir que votre agent immobilier peut être ou ne pas être un agent immobilier. Les gens ont tendance à appeler les agents « agents immobiliers », mais à moins qu’ils ne soient membres de l’Association nationale des agents immobiliers, ils ne le sont pas.
Cette association compte plus d’un million de membres, ce qui en fait la plus grande organisation commerciale du pays. C’est aussi l’une des plus influentes. Mais peut-être qu’un autre million d’agents n’en font pas partie. Et tant qu’ils réussissent leur examen immobilier d’État ou local et se conforment aux exigences de leur juridiction en matière de formation continue, ils ont autant le droit d’accrocher leurs bardeaux que n’importe qui d’autre, membre de l’association ou non.
Vous verrez peut-être aussi le terme « Realtist ». Cette personne est également un agent ou un courtier. Mais dans ce cas particulier, il ou elle est membre de l’Association nationale des courtiers immobiliers, une organisation de professionnels afro-américains de l’immobilier.
Soit dit en passant, les termes « agent » et « courtier » ne sont pas interchangeables. Les agents qui répertorient et vendent des maisons travaillent pour des courtiers. Bien que les agents soient généralement des entrepreneurs indépendants, du moins aux yeux de l’IRS, les courtiers sont responsables de leur conduite.
Les acheteurs de maisons doivent également comprendre la différence entre « inspecteurs en bâtiment » et « inspecteurs en bâtiment ».
Les inspecteurs en bâtiment travaillent pour le gouvernement local et s’assurent que la construction est conforme au code, ce qui est l’exigence minimale acceptable. Les constructeurs et les rénovateurs peuvent construire selon des normes plus élevées que celles qui sont exigées, et c’est souvent ce qu’ils font. Mais leur travail ne peut pas être inférieur à la norme.
Les inspecteurs en bâtiment sont des entrepreneurs indépendants qui sont engagés par les acheteurs pour examiner les propriétés qu’ils achètent et faire rapport sur tout problème qu’ils pourraient trouver, et pour vérifier si les propriétés sont conformes au code.
