Pour les différents endroits en France où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, la loi Alur d’introduire le concept de « zones tendues ». Ainsi, cette loi de prévoir plusieurs exceptions à la loi de 1989 pour ces zones. Ceci, dans la mesure où avant de rédiger un contrat de location, le bailleur est tenu de vérifier s’il se trouve ou non dans une zone tendue loi alur.
Zone tendue loi alur : les dispositions
Selon la loi Alur, les zones tenues concernent les 1149 communes ou 28 agglomérations dans lesquelles l’offre de logement est très faible (niveau élevé des loyers, difficulté d’accès au logement). La liste exhaustive des villes qui se trouvent en zones tendues est définie par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
Ainsi, les bailleurs sont tenus de répondre aux dispositions relatives aux zones tendues, sur le contrat de bail, qui s’annoncent comme suit :
- En cas de vacance volontaire du logement d’au moins un an, le propriétaire est susceptible être assujetti à la taxe sur les logements
- Pour le locataire, la durée du préavis dans ces zones tendues est réduite à 1 mois, et ce, quelle que soit la date de signature du contrat de location
- Dans le cadre de la fixation du loyer au cours d’une relocation (moins de 18 mois soldés entre les deux baux), sauf exception, le nouveau loyer ne doit pas excéder au dernier loyer appliqué au précédent locataire
Zone tendue : implication des propriétaires de logements
Dans les villes en zone tendue loi alur, différents dispositifs sont mis en place pour réglementer la gestion des logements mis en location, ainsi que les contrats de bail en rapport à ces résidences. Il est capital de connaitre les conséquences de cette réglementation si vous êtes propriétaire/bailleur d’un logement qui se trouve dans l’une de ces 28 villes :
- La fixation du montant du loyer
Lors d’une relocation, le propriétaire/bailleur n’est plus libre de fixer arbitrairement le loyer de son logement. Désormais, le loyer est encadré et certaines villes sont soumises à un plafonnement de loyer.
La réglementation des loyers consiste par le fait que le propriétaire ne peut pas pratiquer un loyer supérieur à celui du dernier locataire. Toutefois, il existe quelques exceptions. Cette mesure concerne tout type de location, meublée comme nue. Cependant, les résidences qui servent de logement secondaire ne sont pas assujetties à cet encadrement.
- Plafonnement du montant de la location
C’est un autre moyen de contrôle des loyers applicables dans les villes en zone tendue. Elle s’applique actuellement à tous les types de logements qui servent de résidence principale au locataire, et ce, dans quelques communes et villes comme Lomme, Hellemmes, Lille et Paris.
On entend parler, dans certains cas, de « complément du montant du loyer ». Il s’agit du seul dépassement possible du plafond de loyer. Cela est dû aux critères de conforts donnés à certains logements (vue sur une grande avenue, terrasse sur étage et autres)
- Réduction du préavis du locataire
Pour une location à nue dans une zone tendue qui sert de logement principal, le préavis a été réduit à 1 mois, selon la loi Alur. Cette possibilité intervient, notamment, si le locataire en fait la demande.
- Zone tendue : paiement de taxes sur les logements inoccupés
La taxe imputée n’est autre qu’une punition infligée aux propriétaires qui font exprès de laisser leur propriété inoccupée. Ceci, dans le but de lutter contre la crise qui ronge les logements en zone tendue. Les logements restés inoccupés pendant plus de 12 mois et en location nue sont les plus ciblés.
Toutefois, il existe quelques exceptions comme :
- Les résidences mises en vente
- Les résidences inadéquates à une habitation probable et qui requiert une rénovation
- Les résidences en location meublée qui servent de logement secondaire
- Les résidences occupées pendant au moins 90 jours d’affilés dans l’année
